andresol (andresol) wrote,
andresol
andresol

Category:

Размышления о покупке дома

До недавнего времени я особо не задумывался о покупке дома по двум причинам.

1. Во-первых, надо было определиться, где я хочу жить продолжительный промежуток времени. Перспектива покупать-продавать дом и переезжать со всем барахлом каждые два года мне не нравилась. Первые годы в США место жительства определялось работой. Когда в 2015 году мой брат получил грин-карту, и мы могли отныне работать над мобильными приложениями в любой точке США, пришло время определить эту самую точку, зачем мы и переехали в Сиэтл, а потом путешествовали по разным городам.

В 2017 году ко мне пришло понимание, что лучше Солт-Лейк-Сити ничего не находится. Там жить, конечно, скучновато, но рядом с городом есть большой аэропорт, из которого можно постоянно летать в путешествия. Есть университет, где у брата есть знакомые. Непьющее и законопослушное население. А главное есть горы, до которых можно доехать за 30 минут. Сиэтл - тоже ок, но недвижимость тут стоит в два раза дороже, чем в СЛС, что приводит нас ко второй причине.

2. Бессмысленно думать о покупке дома, если на его покупку нет денег. Переезжать из центра Сиэтла в конуру в деревне или в развалюху в плохом районе нам не хотелось. Более того, одной из целей покупки дома для меня было “хранить там хлам”. Плюс мне важно иметь свободу выбора - ехать куда-либо на машине или на общественном транспорте. Значит, нужен дом на 3-4 спальни в самом городе. А такие в СЛС стоят около $500k. Вот я ткнул в Zillow, что мне примерно нужно. $489k - столько денег у меня сейчас нет.

На этом можно было бы отложить тему до неопределенного будущего, но ведь есть еще ипотека, она же моргидж. Обычно как раз сравнивают варианты рент vs. покупка дома в моргидж, а не рент vs. покупка дома за наличные. У меня есть глубокое внутреннее отвращение к жизни в долг, но если бы взять в долг было необходимо, я бы через свое упрямство перешагнул. Как перешагнул, заведя в 2015 году свою первую кредитку, после 8 лет жизни в США.

И тут мы подходим ко второй цели покупки дома, кроме хранения хлама - приложения зарабатывают больше, чем нам нужно для жизни и путешествий, доллары копятся мертвым грузом в банке, их надо куда-нибудь вложить, и путем долгих размышлений я пришел к выводу, что самое надежное вложение - это дом с землей. В случае зомби-апокалипсиса ни от золота, ни от акций не будет толка, а в доме можно жить. Не квартира, не таунхаус с соседями, а свой дом, со своей землей (но в городе и с общественным транспортом). Есть лишние 500k кэшем - я готов на них купить дом, и раз уж купил, то буду в нем жить. Нет 500k кэшем - мне рентовать пока проще.

Конечно, с точки зрения любого финансового специалиста, если у нас есть свой малый бизнес, то выгоднее всего вкладывать деньги в бизнес. Но тут речь не о выгоде и не о логике, а о моем представлении о стабильности и спокойствии за свое будущее, которое по моим представлениям даст мне дом с землей. В полной собственности, с тайтлом, а не в ипотеку.

Да и даст ли мне банк хороший процент по кредиту, если я зарабатываю на мобильных приложениях? Доходы у меня постоянно прыгают, дать гарантии, что они не обрушатся при очередной смене поисковых алгоритмов, я не могу (но и работник на W-2 не может дать гарантии, что его не уволят). Кредит-скор у меня около 760 - не так уж плохо, но не идеально. Я слышал истории, как люди брали в кредит не нужный им автомобиль, лишь бы повысить кредит-скор и сэкономить $40k на более выгодном проценте по моргиджу. Не знаю, работает ли такая схема, но это игра, в которую я не хочу играть.

Говорят, что тем, кто покупает за кэш, продавцы часто делают скидку, так как не надо бояться, что банк не одобрит кредит. И вообще, чем меньше сторон в покупке, тем же проще. А еще проще без моргиджа после покупки дома.

Контр-аргумент в том, что цены на недвижимость растут. Тот дом за 489k, на который я давал ссылку, в декабре 2015 года, когда мы переезжали в Сиэтл, оценивался в 323k. У нас столько тогда не было, но 65k (20% первоначальный взнос) были. Если бы взяли тогда кредит под 5% на остальные 258k, то за три года заплатили бы по процентам около 40k. А продав дом сейчас получили бы прибыль: 489k - 258k - 65k - 40k = 126k. Больше 100% доходность (ну, надо учесть комиссии агентам, налоги, страховки).

Мой контр-аргумент: если бы я мог предвидеть будущее, когда на рынке дно, а когда пузырь, то я бы в том же декабре 2015-го мог купить на 65k акции AMZN по $650 и продать их сейчас по $1800. Доходность почти 300%. С минимальными комиссиями. А если взять у брокера стандартное “плечо” 2:1, то 550% доходность. С такими расчетами, если цель максимизировать количество денег, покупать дом было бы глупостью на фоне акций Амазона.

Перенесемся в июль 2018 года и рассмотрим четыре сценария:
1) Мы покупаем дом, и цены продолжают идти вверх - мы молодцы.
2) Мы покупаем дом, и цены на недвижимость падают - я чувствую себя последним лохом.
3) Мы не покупаем дом, и цены продолжают идти вверх - нормальная ситуация последних лет.
4) Мы не покупаем дом, и цены на недвижимость падают - вот в этих условиях я буду готов взять моргидж, если буду чувствовать, что цены снова могут вырасти.

Итого, психологически самый неподходящий для меня вариант - 2) купили дом, цены упали. Вот поэтому мы сидим и ничего не делаем. Ждем, когда или накопятся лишние хххk кэшем (после выплаты всех налогов), которые будет стоит хороший дом в СЛС в тот момент. Или когда цены на недвижимость упадут хотя бы к уровню 2015-го года. До тех пор можно было бы разве что переехать назад в СЛС, чтобы быть ближе к местному рынку и начать смотреть, что тамошние дома собой представляют (никогда в жизни не ходил на open house). Но брат говорит, что любой переезд отвлекает от работы, и тут я с ним согласен.
Tags: future plans, house, money
Subscribe

  • Поездка в центральный Вашингтон

    С сентября не ездили на природу, и в конце мая заканчивается наш пропуск в парки штата: решили – пора ехать. На интересных нам горных тропах всё ещё…

  • Водопад Палус и железные лошади

    Два месяца спустя пора заканчивать с постами об июньской поездке. Мне осталось рассказать о двух местах в восточной части штата Вашингтон: о…

  • Гранд-Титон и Йеллоустон

    Возвращаться из Южной Дакоты мы решили через национальные парки Гранд-Титон и Йеллоустон, расположенные в северо-западном углу штата Вайоминг. Если…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 112 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

  • Поездка в центральный Вашингтон

    С сентября не ездили на природу, и в конце мая заканчивается наш пропуск в парки штата: решили – пора ехать. На интересных нам горных тропах всё ещё…

  • Водопад Палус и железные лошади

    Два месяца спустя пора заканчивать с постами об июньской поездке. Мне осталось рассказать о двух местах в восточной части штата Вашингтон: о…

  • Гранд-Титон и Йеллоустон

    Возвращаться из Южной Дакоты мы решили через национальные парки Гранд-Титон и Йеллоустон, расположенные в северо-западном углу штата Вайоминг. Если…